酒店倒塌事故回顾

2020年3月7日正当新冠病毒疫情战役的关键时刻，19：05左右位于福建省泉州市的欣佳酒店突然坍塌，不到三秒钟就夷为平地，酒店内71人受困，截至3月8日16时，搜救出49人，已确认10人遇难，仍有22人失联。

据有关部门介绍涉事楼房早年二楼至六楼搭建过钢架后，为全空状态，2017年欣佳酒店再用混凝土浇筑三楼至六楼的楼体，但对一楼没做任何加固，对涉事建筑物进行改造的行为超出钢架结构的承重范围，另外，这几天涉事房屋一楼又在装修，触碰到了原本脆弱的钢结构。”

目前事故已成立调查组，相关方面强调将实事求是查清原因，依法依规严肃追究责任人的责任。这里的追责，既可能包括涉事酒店本身的违法改建行为，也可能包括相关部门的审批和监督的失职行为。

酒店改建法律风险分析

综上可知，造成泉州欣佳酒店瞬间坍塌的直接原因是项目业主方的非法改建，间接原因是酒店项目的立项、规划、设计、施工与酒店竣工验收、开业许可等审批部门的可能失职行为，结合笔者在酒店投资与开发的法律服务经验，对酒店改建相关法律风险再次分析如下：

1. 为了减少成本，酒店往往会利用一些简陋的钢结构空架房改建酒店，但后因项目的安全问题造成项目立项等审批无法通过的法律风险，或即使蒙混过关更存在后期经营中随时倒塌的巨大人生和财产损害风险。

2. 为了减少成本，酒店往往会利用非商业用房改建成酒店，但后因土地性质无法改为商业用途造成酒店项目无法通过立项等审批的法律风险；或即使能前期顺利获批，但之后依然存在酒店环评、消防、特种行业许可证、卫生许可证、治安许可证等无法获批的法律风险。

3. 虽然拟改建成酒店的房屋之前的各项审批手续和产证齐全，但因酒店改建工程项目新的环评、消防、特种行业许可证、卫生许可证、治安许可证等无法获批、或因该房屋早已被列入市政动迁红线范围内而无法租赁备案造成酒店营业执照无法获批的的法律风险。

4. 酒店已顺利开业，但之前该房屋已被列入市政动迁红线范围、设置抵押或被查封，经营期内因房屋被征收或法院强制拍卖造成酒店提前停业而无法收回投资和预期利润的法律风险。

建议防范措施

1. 对拟改建酒店项目设计的安全论证是酒店项目实施的前提，相关的前期可行性尽职调查必不可少。

2. 对拟改成建酒店的房屋的土地性质及其变更可行性、抵押和查封情况、是否已被列入市政动迁红线范围、租赁备案、环评、消防、特种行业许可、治安许可等审批的前期可行性尽职调查必不可少。在相关合同中可约定“如不能取得上述审批手续本合同不生效，或可提前终止双方互不承担违约责任”，守约方可依法催告并保留相关证据。

3. 拟改建成酒店的房屋如需办理土地性质变更后才能开办成酒店经营的，可在对应合同中约定“待甲方成功将该房屋土地性质变更为商业用房后本合同才生效。”

如甲方承诺能将该房屋用途改成酒店用途的，建议首先要求其取得当地发改委的酒店项目立项批文及规划土地部门的土地变性和规划许可等，避免因当地政策变化导致酒店最后无法开业的前期巨额投资损失法律风险。

如已投入巨额前期投资但最后因土地性质等造成酒店无法顺利开业的，建议尽快根据土地性质等将已建成的酒店改造成其他允许的产业如创意产业园区、白领公寓等，或将已建成的酒店项目整体或分割转让给第三方以尽可能地减少投资损失。

4. 已被列入市政动迁红线范围或司法机关查封的房屋绝对不能改建，已被设置抵押的房屋综合分析后可改建，但建议要求甲方承诺因拍卖造成合同提前终止的违约责任或赔偿责任并提供相关担保。

作者：寿坚荣  |  合伙人

业务领域：房地产与建筑工程、公司与商事、收购与兼并