目前，新冠肺炎疫情对以承租商业用房为主的酒店、餐饮、培训、娱乐等产业产生了严重冲击，因此由于本次新冠肺炎疫情防控措施引发的房屋租赁合同纠纷也将会越来越多。对此，本律师建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对租赁合同履行的影响程度及时进行沟通协商，按照合同法的公平公正和诚实信用原则尽量依合同约定履行各自义务，如因本次疫情不可抗力造成需变更或解除租赁合同的，双方应主动协商并签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，从而减少双方的损失。

案情回顾

被告孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主，原告王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给原告王某用作网约房。双方约定房屋租赁期间为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金X元。2019年11月24日，原告按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响，原告称因出于社会责任，已经全部取消春节订单并全额退款，2020年1月底，其曾与被告协商租金减免事宜但被告未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。原告认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，诉请法院要求判决与被告解除合同。

判决要旨

法院经审理后认为，当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致租赁合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

本案中新冠肺炎疫情防控措施对该租赁合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除该房屋租赁合同。

法律适用解读

一、本次新冠肺炎疫情总体上可依法认定为不可抗力，当事人应及时通知并提供证明。

本次新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，全国不少地方至少延迟10天复工，同时各省市纷纷采取交通限制措施和返程人员限制和隔离措施，使得合同的履行无论从生产时间、劳动力和运输等方面遇到了不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，应属于不可抗力，具体起止时间可根据各省市启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，因受疫情影响发生合同履行障碍时，债务人应基于诚实信用原则及时通知债权人，并在合理期限内提交发生不可抗力事实的证明。尤其是国际商业合同，如合同的项目主要管理人员、劳务人员因新冠疫情住院治疗的，或者核心业务流程受到直接影响，有可能构成“不可抗力”，且属于可证明事项，可依法向中国国际贸易促进委员会申请，以新冠疫情及其影响事实，办理相关《不可抗力的事实性证明》。

二、新冠肺炎疫情对租赁合同履行的不可抗力程度具体案件中应根据其对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。

应严格把握由于疫情造成的合同履行迟延和合同无法履行的本质区别，但如当事人以不可抗力主张合同迟延履行免责时可根据疫情防控措施对迟延履行的影响程度决定其免责程度，但不能笼统地判定对整个合同的履行构成不可抗力。

1.  对于金钱给付如房屋租金支付义务，一般不能以疫情防控措施为不可抗力主张免责。

2.  对于非金钱债务如交房/交货、维修服务等合同履行，例如货物买卖的出卖人因疫情防控需要而迟延复工、有关员工被采取隔离措施、交通管制、国家征用等导致无法正常履行交货和提供维修服务义务：

    2.1 如对方因此不能达到合同目的的可以不可抗力为由主张免除或部分免除履行义务；

    2.2 如对方同意继续履行的可要求延期履行并减轻或免除延迟履行违约责任。

 三、房屋承租人能否以不可抗力为由要求减免疫情期间的房屋租金？

1. 各省市根据目前疫情影响程度已作出对承租省、市、区国资委下属企业所有的经营用房作出免租1-2个月租金的决定，并且动员其他产权性质的经营用房业主（房东）为租户减免租金，承租人依程序申请即可。

2. 如其他产权性质的经营用房业主（房东）不同意为租户减免租金的：

    2.1 承租人可以受疫情影响无法正常使用房屋为由要求出租人减免疫情期间房租；

    2.2 如疫情并未影响承租人实际占有或使用房屋的，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

3.  除非因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用居住房屋，一般对居住房屋承租人主张减免疫情期间的房屋租金不予支持。

作者：寿坚荣  |  合伙人

业务领域：房地产与建筑工程、公司与商事、收购与兼并